Quelle fiscalité pour un investissement locatif ?

Un investissement locatif est le fait d’acheter un bien immobilier dans le but de le louer. Cet investissement concerne les maisons, les locaux commerciaux, les caves, les appartements, les parkings ou encore les immeubles.

Un investissement locatif est donc une bonne source de revenus supplémentaires. Mais comment être sûr d’être rentable ? Quelle rentabilité nette pour un investissement locatif ? Comment calculer les impôts sur un bien locatif ? Comment marche la loi Pinel ? Dans cet article, nous répondrons à toutes vos interrogations sur l’investissement locatif.

Quelle rentabilité nette pour un investissement locatif ?

investissement locatif

Pour trouver la rentabilité nette d’un investissement locatif, il faut premièrement bien différencier la rentabilité brute et la rentabilité nette.

  • La rentabilité brute se trouve en divisant le loyer annuel payé par les locataires par le prix du logement. Vous devez multiplier le résultat par 100.
  • La rentabilité nette s’obtient quant à elle avec le même calcul, mais on rajoute en plus les charges et les frais qui viennent se soustraire des loyers.

Exemple :

Vous avez acheté une maison à 270 000 € et vous la louée 800 € par mois. Votre rentabilité brute sera de : (800*12/ 270 000)*100 = 3,56%

Si on soustrait une taxe foncière de 750€, 10% de frais de gestion et 300€ de charges non récupérables. On trouverait un loyer annuel de 7590 €. Votre rentabilité nette sera de : (7590/ 270 000) *100 = 2,81%

Généralement, la rentabilité nette d’un investissement locatif se situe entre 2 et 7 %.

Comment calculer les impôts sur un bien locatif ?

maison à louer

Pour calculer les impôts sur les revenus d’un bien locatif, il faut tout d’abord définir votre revenu foncier imposable. Pour ce faire, il faut appliquer deux régimes différents :

  • Si les revenus locatifs de votre bien sont inférieurs à 15 000 €, le régime microfoncier sera appliqué sauf si vous en décidez autrement.
  • A l’inverse, si vos revenus locatifs s’élèvent à plus de 15 000 €, vous serez toujours contraint au régime réel.

L’Etat appliquera le taux d’imposition sur votre revenu foncier imposable. Le taux d’imposition regroupe les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu.

Calculer vos impôts sur les revenus de votre bien locatif est primordial. Cela vous évitera de faire des erreurs financières et d’investir sur des biens qui ne vous rapporteront pas d’argent ou même qui vous feront perdre de l’argent. Une erreur dans le calcul des impôts peut vous amener à revendre à perte votre bien locatif.

Vous trouverez sur Internet de nombreux calculateurs automatiques qui vous permettront de ne pas vous tromper dans le calcul des impôts sur les revenus de votre bien locatif

Si vous n’avez pas particulièrement le temps ou des difficultés à gérer votre bien, il est peut être préférable d’investir dans une SCPI.

Comment ça marche la loi Pinel ?

La loi Pinel ou dispositif Pinel est une loi mise en place en 2015 par la ministre du logement de l’époque : Sylvia Pinel. Cette loi permet de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu lorsque quelqu’un réalise un investissement locatif.

Un des objectifs de la loi Pinel est d’inciter les investissements dans l’immobilier ou bien de modifier un local pour en faire un logement habitable.

Pour être éligible à la loi Pinel, il existe plusieurs conditions :

  • Habiter dans une des zones géographique éligibles: zone A (agglomération de Paris, Genevois français, côte d’Azur, très grandes métropoles comme Lyon et Marseille) – zone A bis (Paris et sa petite couronne) – zone B1 (départements d’outre-mer et autres grandes métropoles par exemple Toulouse, Bordeaux, Nantes…)
  • Louer son bien dans les 12 premiers mois qui suivent la fin de la construction du logement.
  • Avoir le label BBC et respecter la réglementation thermique RT2012.
  • Respecter les plafonds de loyers et les plafonds de ressources des locataires.

En respectant ses conditions, vous pourrez profiter de différents avantages, mais aussi de certains inconvénients. En voici quelques exemples :

Avantages de la loi Pinel :

  • Vous profiterez d’avantages fiscaux dont la réduction d’impôts. En 2023, elle sera de 10,5 % sur 6 ans de location, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans.
  • Vous avez la possibilité de louer votre bien à un membre de votre famille.
  • Vous vous constituez un patrimoine sans déployer trop d’efforts.

Inconvénients de la loi Pinel :

  • Zones géographiques limitées
  • Votre logement est indisponible pendant la durée de l’engagement.
  • L’investissement locatif est limité: 5 500 €/m² ou 300 000 € au total.

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